Het vermoeden van een vergunning en de opname als ‘vergund geacht” in het vergunningenregister
Als je een gebouw of constructie wil (ver)kopen, is het van belang de vergunningstoestand ervan te kennen. Ook als je vergunningsplichtige werken wilt uitvoeren aan een constructie dient deze een vergunde basis te hebben.
Voor oude gebouwen en constructies is het vaak moeilijk om de vergunde toestand te achterhalen. Wanneer je niet over een vergunning beschikt, kan je in bepaalde gevallen een constructie laten opnemen in het vergunningenregister.
Is mijn gebouw/constructie vergund?
Een gebouw is vergund als de gemeente beschikt over de vergunning. Hierbij zit altijd een bouwplan.
Als de bestaande toestand overeenkomt met de toestand op het vergunde plan is het gebouw vergund;
Als de bestaande toestand in kleine mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk vergund;
Als de bestaande toestand in aanzienlijke mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk onvergund.
Vermoeden van vergunning
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorziet in de wetgeving “het vermoeden van vergunning” dat onder bepaalde voorwaarden kan worden vastgesteld.
Het vermoeden van vergunning maakt het mogelijk om constructies, waarvoor nooit een stedenbouwkundige vergunning werd bekomen, als 'vergund geacht' op te nemen in het vergunningenregister. Daardoor krijg je als (toekomstige) eigenaar rechtszekerheid over de vergunningstoestand van het gebouw of de constructie.
Wanneer is er sprake van een vermoeden van vergunning?
Er bestaan twee soorten vermoedens van vergunning:
Het onweerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht vóór 22 april 1962 genieten het onweerlegbaar vermoeden van vergunning.
Het weerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan (25-06-1978) genieten het weerlegbaar vermoeden van vergunning. Het vermoeden kan dus door de overheid weerlegd worden, maar het enige geldige tegenbewijs is een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.
Voorwaarden
Wie moet het bewijs leveren en wat geldt als bewijs?
De bewijslast van vermoeden van vergunning ligt bij de persoon die zich hierop wenst te beroepen. Bij het verzoek tot opname ‘als vergund geacht’ moeten dan ook voldoende bewijsstukken gevoegd worden waaruit de toestand van de constructie blijkt ten tijde van de inwerkingtreding van het gewestplan.
De aanvrager moet ondubbelzinnig kunnen aantonen dat de huidige constructie identiek is aan de constructie zoals gekend voor de inwerkingtreding van de wetgeving op de stedenbouw of desgevallend voor de inwerkingtreding van het geldende gewestplan (25-06-1978).
Wat geldt als bewijs?
Kadastrale uittreksels of plannen;
gedateerde luchtfoto’s van het Nationaal Geografisch Instituut (NGI);
foto’s;
postkaarten;
bewijs van inschrijving in het bevolkingsregister;
bewijzen kadastraal inkomen;
facturen van aannemers of van aankoop goederen die refereren naar de oprichting, rekeningen van nutsvoorzieningen;
notariële aktes;
gedateerde opmetingsplannen, …;
Getuigenverklaringen: met minstens vermelding van volledige naam, adres en telefoonnummer (en bij voorkeur ook e-mailadres);
…
Let wel: uit deze bewijzen moet blijken dat de constructie in zijn huidige bestaande vorm nog steeds als “vergund geacht” kan worden beschouwd.
Procedure
Hoe vraag je het vermoeden van vergunning aan?
Als je rechtszekerheid wenst over het geacht vergunde karakter van het gebouw of constructie, kan je ervoor kiezen om een procedure op te starten zoals voorzien in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art.5.1.3.).
Stap 1: Verzamel de nodige documenten
Voordat je jouw aanvraag start, verzamel je best de benodigde stukken bij elkaar.
Hieronder een overzicht van de mogelijke stukken waarop een aanvraag correct beoordeeld kan worden:
Digitale tekeningen van de huidige toestand (in PDF) op een gebruikelijke schaal (1/50 of 1/100).
Plattegronden van elke bouwlaag, ook ondergronds en daklaag, met vermelding van functie van elke ruimte en de belangrijkste maten.
snede met vermelding van belangrijkste hoogtes.
Tekeningen van alle buitengevels met vermelding van belangrijkste maten.
Digitaal inplantingsplan (PDF) op een gebruikelijke schaal (1/500 of 1/1000).
Foto's van de buitengevels. (JPG of PNG).
Bijkomende dossierstukken kunnen worden opgevraagd door de dossierbehandelaar, indien het noodzakelijk is om de aanvraag te beoordelen.
Stap 2: Dien jouw aanvraag tot opname in het vergunningenregister in
Je kan je aanvraag indienen door het ingevulde formulier (verzoek tot opname als “vergund geacht” in het vergunningenregister), samen met de bewijsstukken, tegen ontvangstbewijs af te geven aan de balie. Je kan deze ook aangetekend per post opsturen ter attentie van het college van burgemeester en schepenen, dienst Ruimtelijke Ordening, Werf 9, 9300 Aalst.
Stap 3: Stad Aalst onderzoekt de aanvraag
De stad heeft een actieve onderzoekplicht naar eigen bewijsstukken. Je hoeft dus geen woonkaarten of andere archiefstukken van de stad mee te sturen als daar niet naar gevraagd wordt.
Het onderzoek van de aanvraag kan enkele maanden in beslag nemen. Het college neemt op basis van dit onderzoek een beslissing waarvan je een afschrift ontvangt.
Je gaat niet akkoord met de beslissing? Wat achteraf?
Ga je niet akkoord met de beslissing van het college dan kan je beroep aantekenen tegen de beslissing over de opname van de constructie in het vergunningenregister wegens het vermoeden van vergunning.
Je richt je voor deze procedure binnen een termijn van 45 dagen na de beslissing tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen.